La garantía decenal: diez años de responsabilidad que empiezan el día de la entrega

La Ley de Ordenación de la Edificación fija responsabilidades de uno, tres y diez años por daños en el edificio, y exige seguro decenal para vivienda. Qué cubre cada plazo y qué documentación lo sostiene.

Entregar la obra no termina la responsabilidad: la cambia de forma. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación ordena esa responsabilidad en tres plazos que conviene tener grabados: durante un año, el constructor responde de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado; durante tres años, los agentes que intervienen en la edificación responden de los daños causados por vicios que afecten a la habitabilidad; y durante diez años, de los que comprometan la seguridad estructural.

El decenal, en palabras de la ley

El artículo 17 lo define con precisión: durante diez años se responde de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Para edificios de vivienda, la ley exige la suscripción obligatoria de un seguro que cubra esos daños — el seguro decenal — y admite como garantías el seguro de daños materiales, el seguro de caución o una garantía financiera.

La responsabilidad se defiende con archivo, no con memoria

• Cada plazo pregunta por un documento distinto: el año uno pregunta por la ejecución de los acabados; el tercero, por instalaciones y elementos de habitabilidad; el décimo, por la estructura y sus materiales.
• La recepción fija el reloj: los plazos corren desde la recepción de la obra — la fecha del cierre y la entrega importa tanto como el acta.
• El expediente de obra es la defensa: certificados de materiales, ensayos, planos de ejecución y libro de órdenes son la evidencia que responde a una reclamación dentro del plazo.

La constructora que archiva su expediente por obra —materiales, ensayos, certificados, entrega— no teme el calendario de la garantía: lo tiene controlado como controla las penalizaciones del contrato. Ese expediente vivo por obra es lo que un ERP para constructoras implementa según la forma de trabajar de cada empresa.