El Libro del Edificio: la documentación que la ley exige entregar con la obra

La Ley de Ordenación de la Edificación exige entregar a los usuarios finales el proyecto ejecutado, el acta de recepción y las instrucciones de uso y mantenimiento: el Libro del Edificio. Quién lo arma y qué contiene.

Hay entregas de obra que terminan con un juego de llaves. La legislación española pide algo más serio: un libro. El artículo 7 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación ordena que, finalizada la obra, el proyecto —con las modificaciones debidamente aprobadas incorporadas— se facilite al promotor para los trámites administrativos, acompañado como mínimo del acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que intervinieron y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Todo eso, reunido, constituye el Libro del Edificio, y se entrega a los usuarios finales.

Un documento de muchos autores

El Libro no lo escribe una sola persona: la ley reparte la tarea entre los agentes. El director de obra elabora y suscribe la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que fueran preceptivos; el constructor facilita los datos necesarios para su elaboración; los suministradores aportan las instrucciones de uso y mantenimiento de sus productos y las garantías de calidad correspondientes. Y al otro extremo, los propietarios tienen la obligación de recibir, conservar y transmitir esa documentación junto con los seguros y garantías.

Por qué le importa a la constructora

• Es requisito de cierre: sin documentación de obra ejecutada, la recepción y los trámites administrativos se frenan — y con ellos el cobro final.
• Es la defensa de la garantía: el expediente que sostiene la responsabilidad de uno, tres y diez años es este mismo cuerpo documental.
• Se construye durante la obra: quien documenta al final reconstruye; quien archiva por fases —planos, certificados de materiales, actas, manuales— solo compila.

El expediente de obra que se arma solo —planos, actas, certificados y manuales por obra, desde el primer día— es lo que un ERP para constructoras implementa según el proyecto de cada empresa.